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Miércoles, 26 Enero 2022

Préstamo Hipotecario

¿En qué consiste?

¿Qué importe se puede obtener?

¿A qué plazo?  

¿Tipo de interés fijo o variable?

¿... y la cuota?

¿Qué documentación debe aportarse?

¿Qué es una Oferta Vinculante?

Gastos vinculados a la operación de Préstamo Hipotecario

Fiscalidad del préstamo vivienda

¿En qué consiste?

Es un préstamo otorgado por una entidad financiera, en el que el titular aporta la vivienda como garantía de pago, mediante la formalización de la Escritura de Constitución de Préstamo Hipotecario.

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¿Qué importe se puede obtener?

Las entidades suelen conceder hasta el 80% del valor de tasación.

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¿A qué plazo?

El plazo de amortización puede variar, siendo la práctica habitual 30-35 años.

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¿Tipo de interés fijo o variable?

  • Interés fijo. En los préstamos a interés fijo, el tipo de interés pactado se mantiene invariable durante toda la vida del mismo. Esta modalidad está especialmente indicada para personas que, en base a su economía familiar, prefieran evitar oscilaciones en sus pagos.
  • Interés variable. En los préstamos a interés variable, éste se mantiene fijo durante un periodo inicial determinado (seis meses, un año, etc.). Finalizado este periodo inicial, el tipo se actualiza periódicamente basándose en un índice de referencia y un diferencial.
    Los índices de referencia más utilizados son:
    • Euribor: Tipo de interés al que se ofrecen los depósitos interbancarios en euros entre las principales entidades financieras de la Unión Europea. 
    • IRPF Cajas: Media simple de los tipos de préstamo hipotecarios del conjunto de Cajas de Ahorros, superiores a tres años, para vivienda libre.

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¿... y la cuota?

Normalmente es el solicitante quien elige la periodicidad y forma de pago que mejor se adapte a su capacidad económica. 

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¿Qué documentación debe aportarse?

  • Últimas nóminas
  • Declaración de I.R.P.F./ Patrimonio
  • Contrato de arras y/o de compraventa
  • Si, tanto por el comprador como por el vendedor, concurre alguna de estas circunstancias personales:
    • Casado en régimen de separación de bienes: Escritura de Capitulaciones Matrimoniales.
    • Separado: Testimonio de Sentencia Firme de separación y Convenio Regulador. 
  • Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
  • Escritura de Propiedad del inmueble.
  • Último recibo pagado del Impuesto de Bienes Inmuebles.
  • Certificado de la Comunidad de propietarios que dé fe de no existir recibos pendientes de pago por parte del vendedor, emitido por el Presidente y Secretario. 
  • Seguro de Incendios de la vivienda (debe contratarse por el comprador durante la tramitación del préstamo)
  • Tasación de la vivienda

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¿Qué es una Oferta Vinculante?

Documento en el que se detallan las condiciones del préstamo hipotecario que la entidad y el cliente han negociado (Importe; plazo; número, periodicidad e importe de las cuotas; fecha de pago de la primera cuota; tipo de interés nominal; ATTE.; índices referenciales y sustitutivos; diferencial a aplicar; plazo de revisión; comisiones del préstamo). Conforme a la Orden Ministerial de 5 de Mayo de 1994 sobre Transparencia de Condiciones Financieras de los Préstamos Hipotecarios, las entidades financieras tienen la obligación la obligación de entregar al solicitante la Oferta Vinculante, siempre que reúnan los siguientes requisitos:

  • Que se trate de un préstamo hipotecario y que la hipoteca recaiga sobre una vivienda.
  • Que el prestatario sea persona física.

Que el importe del préstamo sea igual o inferior a 150.000,00 euros o su equivalente en divisas.
Este documento “vincula” a la entidad 10 días, durante los cuales el solicitante puede aceptar o rechazar sus condiciones. En caso de aceptarlas: 

  • La entidad financiera procederá a la tramitación del préstamo.
  • Firma de la Escritura de Préstamo Hipotecario ante el Notario y en la fecha acordada. (Generalmente se firman en un mismo acto tanto la Escritura de Compraventa como la de Préstamo Hipotecario. Ambas se encuentran disponibles en la Notaría unos días antes de la firma para poder ser revisadas).

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Gastos vinculados a la operación de Préstamo Hipotecario

Existen una serie de gastos vinculados a la solicitud del préstamo hipotecario que originan desembolsos adicionales para el solicitante-comprador.

  • Gastos de tasación: en función del valor tasado y del tipo del inmueble.
  • Comisión de apertura: porcentaje sobre el importe total concedido (La entidad procede a cobrarlo en el momento de abonar el préstamo al cliente).
  • Notaria, Registro, Gestoría. (*) 
  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (A.J.D.): El impuesto de Actos Jurídicos Documentados en Escrituras de Préstamo Hipotecario se calcula aplicando el 1% sobre la base de la responsabilidad hipotecaria del préstamo, que incluye el principal del capital prestado y unas cantidades en concepto de intereses ordinarios, intereses de demora y costas judiciales. (Esta base varía en función de la entidad financiera).  En la Comunidad Autónoma de Aragón las novaciones hipotecarias que supongan el cambio de sistema de amortización de préstamo (cambio de cuota creciente a cuota normal, cambio de cuota normal a cuota creciente, cambio de cuota de cualquier tipo a amortización al vencimiento, etc.) también tributan con este impuesto.
  • Provisión de fondos. En el momento de formalizar el préstamo, la entidad retiene al cliente una cantidad en concepto de provisión de fondos para atender los gastos vinculados a la compraventa y al préstamo hipotecario. Finalizada la tramitación, la gestoría efectúa la liquidación definitiva. Si ésta es positiva se ingresa en la cuenta del cliente el importe sobrante; en caso contrario, se carga la diferencia negativa en la cuenta del cliente y se le hace entrega de las escrituras y toda la documentación vinculada a la operación.

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Fiscalidad del préstamo vivienda

Con carácter general, es deducible de la cuota del IRPF el 15% de las cantidades satisfechas por la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual con el límite de 9.015 €. Con carácter excepcional, se estable una compensación fiscal para los que hubieran adquirido su vivienda habitual antes del 20.01.06, en el supuesto de que la aplicación del nuevo régimen les resulte menos favorable.(Datos con carácter informativo y tratamiento fiscal de acuerdo con la legislación vigente a 1 de enero de 2007. Pueden existir diferencias para algunas comunidades autónomas).

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